Zahle ich 0% – 4% – 18% oder 30% ImmoESt?

Bei jedem Immobilienverkauf kommt unweigerlich die Frage: Wieviel zahle ich Immobilienertragssteuer (ImmoESt).

Die gute Nachricht: Sie werden in vielen Fällen wohl eine Ausnahme für sich finden, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen. 2 klare Voraussetzungen befreien die meisten Immobilienbesitzer von der ImmoESt: Der Hauptwohnsitz und das selbst errichtete Gebäude.

Sollten Sie allerdings z.B. mehrere Wohnungen oder Häuser in Ihrem Besitz haben, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass seit 2012 Ihr Gewinn zwischen Verkaufspreis und Ankaufspreis mit 30% ImmoESt besteuert wird.

Was ist mein Hauptwohnsitz? Das klärt das ZMR (Zentrale Melderegister), früher der „Meldezettel“. Sie zahlen keine ImmoESt, wenn Sie mindestens 2 Jahre ab Kauf oder innerhalb der letzten 10 Jahre 5 Jahre durchgehend dort mit Hauptwohnsitz gemeldet waren.

Selbst errichtet – gilt das nur für Maurer und Handwerker? Keinesfalls. Wenn Sie den Bau selbst beauftragt haben und somit das Baurisiko selbst getragen haben, haben Sie das Gebäude „selbst errichtet“. Also auch, wenn Sie eine Firma beauftragt haben, auf Ihrem Grund ein Haus zu bauen, selbst zB ein Fertigteilhaus.

Nicht selbst errichtet wäre, wenn Sie ein fertiges Haus gekauft haben.

Wichtig dabei: Das Bauwerk ist (Stand 2018) in der Größe nicht begrenzt, allerdings das Grundstück. Es sind in der Regel max. 1.000 m² befreit. Das bedeutet bei einem Grundstück mit zB 1.200 m², dass 1.000 m² von der ImmoESt befreit sind und Sie für die darüber hinaus gehenden 200 m² ImmoESt-pflichtig sind.

Wer klärt das? Der Kaufvertragserrichter, also zB der Notar oder Anwalt entsprechend dem aktuellen Gesetz zur Veräußerung privater Immobilien.

Gibt es dabei Kniffe? Wohl eher nicht. Aber man kann Fehler zB bei der Meldung beim ZMR richtigstellen. Ganze 25 Jahre hatte eine Frau vergessen sich umzumelden. Dass es ein reines „Übersehen“ war und sie tatsächlich im Haus gewohnt hatte, konnte nachgewiesen werden.

Was passiert mit dem Restgrund über die 1.000 m² hinaus oder Ihrer zweiten und dritten Immobilie?

Alles, was nicht in die „Befreiung“ fällt, wird besteuert – mit 30% vom Gewinn. Was Gewinn ist, wissen Sie, nämlich die Differenz zwischen Verkaufspreis und Ankaufspreis. Beim Ankaufspreis können Sie zum Kaufpreis laut Kaufvertrag auch die nachweislichen Nebenkosten dazuzählen, was Ihnen Steuern spart. Es wird also berücksichtigt, dass Sie beim Immobilienankauf neben dem Kaufpreis auch noch Notar, Vermittlung, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr gezahlt haben.

Ein Beispiel: Kaufpreis 200 T EUR, Nebenkosten 20 T EUR, macht zusammen 220 T EUR. Verkaufspreis 260 T EUR ergibt 40 T EUR „Gewinn“, welcher mit 30% versteuert wird, somit 12 T EUR.

Wenn der Kauf vor dem 1.4.2002 lag, können Sie prüfen, ob 4.2% vom Kaufpreis (Achtung: nicht vom Gewinn!) eventuell eine kleinere Summe ergeben (wären hier zB 8.4 T EUR). Sie haben dann erstaunlicherweise die Möglichkeit, das für Sie Günstigere zu wählen. Das kommt im Leben nicht so oft vor, dass das Finanzamt Ihnen die Wahl lässt.

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Haftungsausschluss: Dies ist ein Erfahrungsbericht und die Meinung des Autors – für die Richtigkeit und Aktualität kann keine Haftung übernommen werden. Wenden Sie sich im konkreten Fall an Ihren Steuerberater, Notar, Anwalt oder das Finanzamt.

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